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Wieder einmal haben wir es erlebt, dass die geplante Investitionssumme zu knapp kalkuliert war. Nach dem Kauf eines Grundstückes in der Nähe von Ratzeburg wurde vom Bauträger ein Bodengutachten in Auftrag gegeben.

Ein Bodengutachten wird benötigt, um Auskunft über die Beschaffenheit eines Bodens zu erhalten. Beim Bau eines Hauses benötigt der Statiker genaue Aussagen über die Tragfähigkeit des Bodens, um die Gründung des Gebäudes zu berechnen.

Ein solches Gutachten enthält im wesentlichen Aussagen über Bodenpressungen, Bodenkennwerte, Gründungsmöglichkeiten und den zu erwartenden Bemessungsgrundwasserstand. Weiterhin gibt ein solches Gutachten Auskunft über die zu treffenden Abdichtungsmaßnahmen (gegen welchen Lastfall muss der Keller abgedichtet werden, zum Beispiel stauendes Sickerwasser, drückendes Wasser etc.). Ein Bodengutachten kann auch für die Beurteilung eventuell vorhandener Altlasten notwendig werden.

Laut Kaufvertrag war leider vorher eine Bodenprobe nicht gestattet. Nachdem aber die Ergebnisse vorlagen, kam die Ernüchterung. Der Boden musste bis auf 1,50 m Tiefe ausgehoben werden, da der Untergrund nur aus sogn. Schluff bestand. Schlussendlich überstiegen die zusätzlichen Kosten das Buget des Bauherren, zumal die Bodenplatte dadurch auch noch dicker gemacht werden musste. Auf dem Bauherren kamen Mehrkosten in Höhe von 23.000 Euro hinzu für den Aushub und die An- und Abfuhr.

Wir haben hier im Rahmen des Eigentümer-Darlehens der Hanseatic Bank eine gute Nachfinanzierungsmöglichkeit geschaffen.

Der Echter Hausschwamm (lat. Serpula Lacrymans) gilt als holzzerstörender Pilz mit enormer Zerstörungskraft und als gefährlichster Holzzerstörer in Gebäuden überhaupt. Er ist für ca. 24 % (Quelle: Huckfeldt/Schmidt) aller pilzbedingten Gebäudeschäden verantwortlich.

Für den Laien wächst er lange Zeit unsichtbar in Hohlräumen, bevor an der Oberfläche die Fruchtkörper des Pilzes sichtbar werden. Neben Holz wächst er auch problemlos auf anderen organischen Materialien wie Papier, Stroh, Schilf, Spanplatten, Textilien, im wesentlichen ernährt er sich von Cellulose, dem Hauptbestandteil von Holz.

Anorganisches Material wie Mauerwerk oder Putz kann er problemlos über- und hinterwachsen bzw. durchdringen, weshalb er auch fälschlicherweise  als „Mauerschwamm“ bezeichnet wird.

Sein Wachstum ist an einige Bedingungen geknüpft:

·         Eine Holzfeuchtigkeit von Minimum 21 % (Kiefernsplintholz, Quelle: Huckfeldt/Schmidt) z.B. durch Leckagen, kapillstrem Feuchtetransport im Mauerwerk oder Kondensation an sog Wärmebrücken)

·         Bei Temperaturen zwischen 4 und 27 °C findet Zuwachs statt, das Temperaturoptimum liegt bei 20-23 °C.

Zugluft und Trockenheit mag er nicht, dabei kann der Pilz aber einige Jahre in trockenem Zustand überleben, um dann bei erneutem Vorliegen von Feuchtigkeit seine holzzerstörende Aktivität wieder aufzunehmen.

Der Sporenstaub ist rotbraun.

Gesundheitsgefährdend können die Schimmelpilze sein, die sich auf dem Fruchtkörper und später auch auf den Mycelien ausbreiten.

Meldepflicht?

In einigen Bundesländern ist der Echte Hausschwamm meldepflichtig (derzeit noch in  Sachsen und Thüringen).

Unabhängig von einer Meldepflicht steht ein Hausbesitzer aber lt. Gesetz (Landesbauordnungen) generell in der Verantwortung, wenn eine Gefährdung von Personen besteht.

Auf jeden Fall stellt der Befall einen schweren Baumangel im Sinne von § 463 BGB dar, der den Wert des Hauses nicht unerheblich mindert.

Wird der Befall verschwiegen und evt. nach dem Verkauf aufgedeckt, kann das unter Umständen zur Anfechtung des Verkaufs und zu z.T. hohen Schadensersatzklagen führen.

Das kann verhindert werden, indem ein Sachverständiger eingeschaltet wird, der den Befall und dessen erfolgreiche Beseitigung dokumentiert.

Bekämpfung:

Nachdem der Erreger eindeutig durch einen Sachkundigen identifiziert wurde, beginnt die eigentliche Bekämpfung. Diese muss zwingend durch ein sachkundiges  Fachunternehmen durchgeführt werden. Die DIN 68800-4 in Verbindung mit dem WTA-Merkblatt „Der Echte Hausschwamm“ gibt hierzu Sanierungsempfehlungen (weiterführende Literatur: Tobias Huckfeldt/Olaf Schmidt: „Hausfäule- und Bauholzpilze – Diagnose und Sanierung )

Weitere wichtige holzzerstörende Pilze neben dem Hausschwamm mit hohem Schadenspotenzial sind:

-         Der Braune Warzenschwamm (Coniophora puteana), Kellerschwamm

-         Der Ausgebreitete Hausporling (Donkioporia expansa), früher Eichenporling

-         Die Gruppe der Porenschwämme und Blättlinge (Antrodia ssp. Und Gloeophyllum ssp.)

Es gibt viele Gründe, warum man sich für den Kauf eines Hauses entscheiden sollte. Welche das u. a. sind und worauf man bei der Finanzierung einer Immobilie achten sollte, haben wir hier für Sie zusammengefasst:

Der am häufigsten genannte Grund, weshalb sich jemand für den Immobilienerwerb entscheidet, ist die Möglichkeit, diese Immobilie nach Lust und Laune frei gestalten zu können, ohne dabei Rücksicht auf den Einrichtungsgeschmack eines Vermieters nehmen zu müssen. Doch auch die dadurch entstehende Altersvorsorge spielt eine große Rolle bei einer solchen Entscheidung.

Natürlich ist es ebenfalls ein naheliegender Grund für einen Eigentumserwerb, wenn man sich von Mietzahlungen frei machen möchte und die Immobilie als Geldanlage bzw. Investition nutzen kann.

Nicht zu vergessen, dass einem im Falle einer Immobilienkrise mit steigenden Immobilienpreisen oder einem Unterangebot an Immobilien Sicherheit gewährt wird, wenn man zu diesem Zeitpunkt bereits einen Kauf abgeschlossen hat.

Um nun die oben genannten Effekte bestmöglich zu erreichen, braucht es eine gut durchdachte und geplante Finanzierung. Wichtig dabei ist eine erste Überprüfung der eigenen Vermögensverhältnisse, es muss also ein Kassensturz vorgenommen werden. Da im Normalfall ein Kredit aufgenommen wird, muss es einschätzbar sein, wie hoch man monatlich finanziell belastet werden kann. Eine Menge Faktoren spielen dabei eine Rolle, wie bspw. die berufliche und familiäre Situation und das Alter.

Dabei darf man auf keinen Fall die anfallenden Nebenkosten aus den Augen verlieren (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Kosten für Baugenehmigungen, evt. Erschließungskosten), aber auch noch durchzuführende Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind einzuplanen.

Diesen gesamten Finanzierungsweg kann man sowohl mit einen Bausparvertrag gehen, als auch ohne. Vielfach lassen sich öffentliche Fördergelder nutzen.

Welcher Weg der beste ist und wie man diesen daraufhin optimal meistert, lässt sich nur durch professionelle Beratung ermitteln.

Dass auf dem Weg zum Eigentum einige Fallen lauern und wie man diese bestmöglich umgeht, erfahren Sie im nächsten Blogeintrag!

Ist es nicht viel einfacher, wenn man seine Wohnung an die Familie vermietet? Kann man dadurch sparen und vielleicht sogar bürokratische Formalien auslassen?

Natürlich ist es grundsätzlich so geregelt, dass Angehörige als Mieter die gleichen Regeln zu befolgen haben, wie auch Fremde. Man sollte sich aber darauf einstellen, dass das Finanzamt einen geschärften Blick auf Mietverträge unter Angehörigen wirft.

Das hat damit zu tun, dass Steuern zwar gespart werden können, aber das natürlich nicht auf einer Scheinvermietung basieren darf. Daher fordert das Finanzamt einen schriftlichen Mietvertrag, um Fakten, wie bspw. Miethöhe, Mietumfang, Zahltag und Zahlungsart (die Miete sollte immer überwiesen werden, da so die Richtigkeit des Vorgangs überprüft werden kann) schwarz auf weiß vorliegen zu haben.

Wichtig ist auch, zu beachten, dass man die Miethöhe mindestens bei 66% der ortsüblichen Miete ansetzt, da das Finanzamt sonst Ausgaben des Vermieters, wie Reparaturen, Kosten für den Hausmeister oder Wartungen nicht anerkennt.

So liegt bspw. der durchschnittliche Mietpreis in Bleckede bei 4,87€ und in Lüneburg bei 9,13€ pro Quadratmeter (gemessen Februar 2016, Quelle s.u.). Diese Preishöhe ändert sich stetig und muss regelmäßig überprüft werden, sonst kann es passieren, dass die Miethöhe ungewollt unter die 66% - Grenze fällt.

Ein weiterer Knackpunkt, an dem das Finanzamt genau prüft, ob alles mit rechten Dingen zugeht, ist die Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen oder an die eigenen Kinder.

Bei Erstgenannten darf die Miete nicht über die Grenze des Machbaren hinausgehen, es muss also noch Geld für Lebensmittel und Ähnliches in Abhängigkeit zum Einkommen vorhanden sein. Unterhaltszahlungen können dabei problemlos zur Mietzahlung genommen werden, sollten aber nicht direkt mit der Miete verrechnet werden.

Soll eine Vermietung zwischen Eltern und Kind abgeschlossen werden, muss es sich dabei um eine Immobilie mit eigenem Eingang, eigener Küche und Bad handeln, sonst wird der Vertrag steuerlich nicht anerkannt.

Besonders, weil das Finanzamt eine Vermietung zwischen Angehörigen nur anerkennt, wenn dabei Gewinne erzielt werden (und diese die Steuerbelastung erhöhen), können nur in sehr wenigen Fällen Steuern gespart werden.

Es lässt sich also abschließend sagen, dass die Vermietung an die Familie nur getätigt werden sollte, wenn die Immobilie nicht anderweitig vermietet werden kann.

Quellen:

www.immowelt.de/immobilienpreise/bleckede/mietspiegel

www.immowelt.de/immobilienpreise/lueneburg/mietspiegel